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Prognose für 2022 bestätigt

Vonovia mit stabiler Weiterentwicklung

In unruhigen Zeiten und in Anbetracht des volatilen Kapitalmarkts hat sich die Vonovia SE auch im ersten Halbjahr 2022 wirtschaftlich stabil entwickelt. Gleichzeitig führte das Wohnungsunternehmen den eingeschlagenen Weg konsequent fort und übernahm Verantwortung für Gesellschaft und Umwelt. Dabei setzte Vonovia unter anderem den Neubau und die klimafreundlichen Modernisierungen von Bestandsgebäuden insbesondere aus den 60er- und 70er-Jahren wie geplant fort.

„Wir haben erneut gezeigt, dass Vonovia für Stabilität steht. Gerade in unruhigen Zeiten ist das eine wichtige Botschaft – für unsere Mieterinnen und Mieter, unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und unsere Investoren“, sagt Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. „Auf der Grundlage unserer soliden Geschäftsentwicklung werden wir unserer Verantwortung für das Klima und die Gesellschaft weiterhin gerecht. Viele Menschen sind in großer Sorge, die aufgrund der aktuellen Energiekrise gestiegenen Kosten für das Heizen nicht mehr tragen zu können. Unseren Mieterinnen und Mietern versichern wir, dass wir gemeinsam eine Lösung finden werden, wenn sich jemand seine Wohnung wegen erhöhter Heiz- und Warmwasserkosten nicht mehr leisten kann. Ähnliche Lösungen haben wir auch seit Beginn der Corona-Pandemie gefunden.“

Die Summe der Segmenterlöse erhöhte sich um 34,5 % von 2.312,3 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2021 auf 3.111,0 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2022. Grund war im Wesentlichen die Konsolidierung der Deutsche Wohnen.

Das EBITDA der Deutsche Wohnen und das EBITDA aus der Vermietung von Vonovia zusammengenommen ergeben in Summe 1.164 Mio. Euro (Vonovia EBITDA Rental H1 2021: 823,8 Mio. Euro). Der Leerstand betrug 2,2 % (H1 2021: 2,7 %). Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,0 % (H1 2021: 0,9 %). Investitionen in Modernisierung für eine höhere Energieeffizienz führten bei der Miete zu einem Anstieg von 1,7 % (per H1 2021: 2,0 %), Investitionen in Neubau und Dachaufstockung zu einem Mietwachstum von 0,7 % (per H1 2022: 0,5 %). Im Portfolio in Deutschland betrug die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2022 durchschnittlich 7,32 € pro m² (inklusive Deutsche Wohnen).

Das EBITDA im Bereich wohnungsnahe Dienstleistungen (Value-add) betrug 78,5 Mio. Euro (H1 2021: 79,2 Mio. Euro). Hier machten sich insbesondere gestiegene Energie- und Baukosten sowie höhere Fremdleistungen aufgrund eines durch Corona erhöhten Krankenstandes bemerkbar. Das Segment umfasst vor allem Handwerkerleistungen bei Sanierungen.

Vonovia hat im ersten Halbjahr 2022 1.253 Wohnungen (H1 2021: 1.865) im Segment Einzelverkäufe (Recurring Sales) veräußert. Durch das geringere Volumen lag das EBITDA Recurring Sales trotz verbesserter Bruttomarge mit 74,1 Mio. Euro um 11,3 % niedriger als im ersten Halbjahr 2021 (83,5 Mio. Euro). Im Development stellte Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden insgesamt 1.088 Wohnungen für den eigenen Bestand und für den Verkauf fertig (H1 2021: 841). Das EBITDA stieg auf 85,4 Mio. Euro (H1 2021: 35,3 Mio. Euro).

In Summe stieg das EBITDA vor allem durch die Übernahme der Deutsche Wohnen und das Developmentgeschäft um 37,2 % von 1.021,8 Mio. Euro auf 1.402,0 Mio. Euro. Dieser Anstieg führte zu einem höheren Group FFO. Diese für die operative Ertragskraft maßgebliche Kennzahl legte im Halbjahresvergleich um 36,3 % auf 1.062,9 Mio. Euro zu (H1 2021: 779,8 Mio. Euro). Der FFO pro Aktie stieg um 5,5 % auf 1,34 Euro – unter Berücksichtigung der durch die Kapitalerhöhung höheren Aktienanzahl.

Zum 30. Juni 2022 bewirtschaftete Vonovia 549.484 eigene Mietwohnungen (H1 2021: 414.068), darunter rund 490.000 Wohnungen in Deutschland. Der Nettovermögenswert (EPRA NTA) lag mit rund 49,8 Mrd. Euro um 2,1 % über dem Wert zum Jahresende 2021 von 48,7 Mrd. Euro. Der NTA pro Aktie lag mit 62,54 Euro auf dem Niveau des Jahresende 2021 – unter Berücksichtigung der durch die Kapitalerhöhung (Aktiendividende) höheren Aktienanzahl.

Aufgrund der Marktdynamik hat Vonovia rund drei Viertel des Portfolios neu bewertet, darunter die größten und dynamischsten deutschen und schwedischen Standorte sowie Wien. Der Wertanstieg der Immobilien in H1 2022 in Höhe von rund 3,8 Mrd. Euro (inklusive Investitionen) liegt vor allem an der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnungen, aber auch am Investitionsprogramm für Modernisierung und Neubau. Bei der Bewertung verfolgt Vonovia einen konservativen Ansatz und berücksichtigt die Marktsituation, die Lage (z. B. Metropolregionen), Alter, Bauweise und Besonderheiten der Gebäude (z. B. Erbbaurechte, Mietpreisbindung) und die künftigen Mieteinnahmen. Die Bewertungsergebnisse werden durch unabhängige Gutachter wie CBRE, Savills und JLL plausibilisiert und mit den aktuellen Verkaufspreisen im Markt verglichen.

Vonovia hat die Investitionspolitik an die geänderten Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt und die gestiegenen Zinsen angepasst. Der Verschuldungsgrad (LTV) betrug Ende Juni 2022 43,3 % und lag damit unter dem Wert zum Jahresende 2021 in Höhe von 45,3 %. Aufgrund der frühzeitigen Rückführung der Brückenfinanzierung und weiterer Anleihen besteht kein weiterer Refinanzierungsbedarf am Kapitalmarkt in diesem Jahr – die geplanten Investitionen sind durch die Innenfinanzierung gesichert.

Vonovia investierte für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau im ersten Halbjahr 2022 1.100,7 Mio. Euro (H1 2021: 868,0 Mio. Euro). Deutsche Wohnen trug mit 260,3 Mio. Euro dazu bei. Bei Vonovia lagen die Instandhaltungsleistungen mit 297,5 Mio. Euro über dem Vergleichswert des Vorjahres (H1 2021: 291,0 Mio. Euro). Pro Quadratmeter sind dies 11,36 Euro für Instandhaltung (H1 2021: 10,99 Euro). Das Modernisierungsvolumen blieb mit 333,6 Mio. Euro in der Größenordnung des Vorjahreszeitraums.

Bereits zu Jahresbeginn hatte Vonovia angekündigt, die Strategie für den Neubau an die veränderten Marktbedingungen anzupassen. Daher baut Vonovia verstärkt für den Markt und weniger für den eigenen Bestand. Die Investitionen in den Neubau für den eigenen Bestand sanken infolge dieser Entscheidung um 7,9 % auf 209,3 Mio. Euro. Für den Verkauf an Dritte wurden 592 Einheiten fertiggestellt (H1 2021: 452 Einheiten). Der Ausblick auf das Gesamtjahr 2022 bestätigt die im ersten Quartal prognostizierten Werte – ein Beleg für die Stabilität des Geschäftsmodells. Für das laufende Geschäftsjahr plant Vonovia keine Akquisitionen.

Auch in diesen konfliktreichen Zeiten übernimmt Vonovia gesellschaftliche Verantwortung. Um möglichst viel Erdgas in den Beständen einzusparen, hat Vonovia im gesetzlich festgeschriebenen Rahmen eine Nachtabsenkung der Heizungstemperatur bei den Gas-Zentralheizungen beschlossen. So entlastet Vonovia die Mieterinnen und Mieter bei den absehbar stark steigenden Energiekosten durch die aktuelle Energiekrise sowie die Umwelt. Die Warmwassertemperatur wird nicht abgesenkt. Zusätzlich passt Vonovia auf Basis der jährlichen Abrechnung die Vorauszahlungen nach angemessenen wirtschaftlichen Kriterien an, um hohe Nachforderungen am Jahresende zu vermeiden.

„Die Zeit drängt. Die Transformation hin zu den Erneuerbaren und in Richtung Klimaneutralität muss beschleunigt werden. Neubau, Klimaschutz und bezahlbare Mieten sollten zusammen gedacht werden. Für den Ausbau der erneuerbaren Energien brauchen wir zudem eine Offensive für den Einsatz von Photovoltaik und Wärmepumpen sowie eine Förderung von Speichern. Für Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen muss ein diskriminierungsfreier, schneller und einfacher Zugang zum Stromnetz geschaffen werden. Nur so können wir Mieterinnen und Mieter vor weiter steigenden Wohnkosten und Energiepreisen schützen„, sagt Rolf Buch.

Vonovia arbeitet trotz steigender Baukosten daran, die CO₂-Intensität jährlich zu verringern und bis 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Bis zum Jahr 2050 sollen 30.000 Dächer von Vonovia-Gebäuden mit Photovoltaikanlagen ausgestattet sein.

Als Teil der gesellschaftlichen Verantwortung bietet Vonovia den Mieterinnen und Mietern Sicherheit. „Unsere Mieterinnen und Mieter können sich auf uns verlassen. Die aktuelle Energiekrise droht zur großen Belastung für die Gesellschaft in Deutschland und Europa zu werden. Wir möchten, dass unsere Mieterinnen und Mieter langfristig bei uns wohnen bleiben. Vor diesem Hintergrund unterstützen wir den Ansatz der Bundesregierung, ein befristetes Kündigungsmoratorium für die Mieterinnen und Mieter zu vereinbaren. Dies muss aber mit Maßnahmen verbunden sein, damit finanziell überforderte Haushalte eine angemessene Förderung erhalten“, erklärt Rolf Buch.

Generell belasten steigende Kosten fürs Wohnen (bspw. für Energie) vor allem Haushalte mit geringem Einkommen. Vonovia setzt sich auch hier ein. So unterzeichnete das Wohnungsunternehmen im Juni 2022 die Vereinbarung des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin. Das Bündnis bildet die Grundlage für die kommenden Jahre, einen gemeinsamen und konstruktiven Weg aus der angespannten Situation am Wohnungsmarkt in der Bundeshauptstadt zu finden. Es geht vor allem darum, verlässlich und bezahlbar zu bauen, zu renovieren und zu vermieten – und insbesondere einkommensschwachen Mieterinnen und Mietern zusätzliche Lösungen zu bieten.

Die Mieterinnen und Mieter honorieren den Einsatz von Vonovia für die Gesellschaft. Und sie attestieren dem Wohnungsunternehmen eine gute Servicequalität. Der Kundenzufriedenheitsindex CSI (Customer Satisfaction Index) lag im zweiten Quartal 2022 über dem Niveau des Vorquartals und des Vorjahresvergleichsquartals. Besonders zufrieden sind die Mieterinnen und Mieter mit ihrer Wohnung. Bestnoten erzielte auch die Freundlichkeit der Mitarbeitenden. Der hohe CSI wirkt sich positiv auf den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) aus. Der SPI bildet als wichtigste nicht-finanzielle Kennzahl die Nachhaltigkeitsstrategie von Vonovia ab. Die Reduzierung der CO2-Intensität als weiterer Aspekt des SPI gestaltet sich besser als erwartet. Auch altersgerechte Umbauten beeinflussen das Ergebnis positiv. So hat Vonovia von Januar bis Juni 2022 mehr als 4.800 Wohnungen barrierearm (teil-)modernisiert.

Im Zuge des sich verändernden Marktumfeldes modifiziert Vonovia die Strategie der Kapitalallokation und evaluiert mögliche neue Strukturen. Dabei hat Vonovia verschiedene Portfolios ermittelt, die für einen Verkauf geeignet sind. Diese Wohnungen und Mehrfamilienhäuser sollen über einen längeren Zeitraum verkauft werden. Zudem analysiert das Unternehmen aktuell die Möglichkeit neuer Investoren-Gruppen als mögliche Partner – langfristig orientierte Anleger, die nur direkt in ein Portfolio investieren können. Hierfür werden derzeit die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft. Denn Vonovia soll Mehrheitseigentümer und Bewirtschafter bleiben – und vertraut dabei auf die bewährte eigene digitale Bewirtschaftungsplattform.

Das Wohnungsunternehmen wird sicherstellen, auch zukünftig über alle notwendigen Mittel zu verfügen, um die Interessen aller Stakeholder – Mieter, Investoren, Mitarbeiter und Gesellschaft – vernünftig auszubalancieren. Dabei berücksichtigt Vonovia die Megatrends Klimaschutz, Wohnungsmangel und Demografie. Im Mittelpunkt stehen der klimagerechte Fortschritt und die soziale Entwicklung der städtischen Quartiere.