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Pflegeheime bleiben wichtigstes Segment

Investoreninteresse an Gesundheitsimmobilien nimmt weiter zu

Der Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland verzeichnete 2021 ein Transaktionsvolumen von 3,76 Milliarden Euro und übertraf damit das Ergebnis aus dem Vorjahr um 8 %. Dennoch bremst Produktmangel die Investitionsdynamik. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von CBRE.

Maßgeblich beeinflusst wurde das Investitionsvolumen durch das Pflegeimmobilienportfolio der Deutschen Wohnen, das Teil der Übernahme durch die Vonovia im vierten Quartal war [wir berichteten]. Dennoch ging der Anteil von Portfoliotransaktionen um gut neun Prozentpunkte auf 60 Prozent zurück.

„2021 haben wir einen weiteren Anstieg des Investoreninteresses an Gesundheitsimmobilien beobachten können. Es gibt mehr Akteure und mehr Fonds, die in diese Objekte investieren wollen. Was es nicht in ausreichendem Maße gibt, sind zum Verkauf stehende Gesundheitsimmobilien – die Nachfrage übertrifft das vorhandene Angebot um ein Vielfaches“, sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF bei CBRE. Nachdem der Gesundheitsimmobilientransaktionsmarkt lange von internationalen Anlegern bestimmt worden war, hatten einheimische Investoren mit 71 Prozent erstmals den größten Marktanteil. „Diese Entwicklung ist keinesfalls auf mangelndes Interesse internationaler Investoren zurückzuführen, zumal ausländische Investoren gut 1,1 Milliarden Euro im zurückliegenden Jahr am deutschen Markt investiert haben", so Richolt weiter.

„Aufgrund der starken Nachfrage sind auch die Spitzenrenditen 2021 weiter rückläufig gewesen“, sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Im vierten Quartal 2021 notierten die Spitzenrenditen von Pflegeheimen mit 3,9 Prozent erstmals unterhalb der Vier-Prozent-Marke. „Bei wenigen Ausnahmetransaktionen sehen wir teilweise sogar noch höhere Preise“, fügt Schulte hinzu. „Vor allem Forward-Deals im Bereich betreutes Wohnen verzeichneten eine starke Renditekompression, da das Produktangebot in diesem noch recht jungen Segment äußerst knapp ist und die Objekte zugleich als risikoärmer als klassische Pflegeheime gelten.“ Hierbei liegen die Nettoankaufsrenditen aktuell bei 3,25 Prozent und es ist angesichts des Nachfrageüberhangs infolge des weiter steigenden Investoreninteresses nur eine Frage der Zeit, bis die Drei-Prozent-Marke hier unterschritten wird.

Pflegeheime waren größtes Segment
Auch 2021 stellten Pflegeheime mit einem Marktanteil von 65 Prozent das mit Abstand wichtigste Segment am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt dar. Im Vergleich zu 2020 ging ihr Marktanteil jedoch um 5,6 Prozentpunkte zurück. Ebenfalls rückläufig war der Marktanteil von Kliniken, der sich um einen Prozentpunkt auf 3,6 Prozent reduzierte. Zulegen konnten hingegen Ärztehäuser, die nach einem Wachstum um 3,8 Prozentpunkte nun erstmals oberhalb der Zehn-Prozent-Marke notierten (10,3 Prozent). Das Segment betreutes Wohnen gewann 5,8 Prozentpunkte und kletterte damit auf einen Anteil von 20,6 Prozent. „Der Produktmangel und der Nachfrageüberhang gelten in allen Segmenten des Gesundheitsimmobilienmarkts“, sagt Richolt.

Ausblick auf 2022
„Auch 2022 wird die Investorennachfrage nach Gesundheits- und Seniorenimmobilien hierzulande weiter hoch bleiben, zumal neben ausländischen Investoren vermehrt institutionelle Investoren aus Deutschland von der krisenfesten und damit wertstabilen Assetklassen überzeugt sind und ihre Bestandsportfolios entsprechend in Richtung dieser Betreiberimmobilien mit langfristig-gesicherten Miet-/Pachteinnahmen umschichten. Einzig der spürbare Mangel an zum Verkauf stehenden Gesundheitsimmobilien könnte das Transaktionsgeschehen weiter limitieren. Entsprechend gehen wir von weiter sinkenden Spitzenrenditen aus“, erwartet Richolt.

„Für 2022 zeichnet sich eine Ausweitung des Trends ab, dass Bestandsobjekte mit der klaren Absicht einer Revitalisierung erworben werden“, sagt Schulte. „Denn gerade viele Pflegeheime sind nicht mehr auf der Höhe der Zeit und benötigen dringend eine Auffrischung. Das gilt vor allem dann, wenn neue gesetzliche Regelungen in einem Bundesland zukünftig Einzelzimmer anstelle von Doppelzimmern vorschreiben. Bremen ist dafür ein aktuelles Beispiel.“