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Global Real Estate Bubble Index

Blasenrisiko in Frankfurt weltweit am höchsten

Laut dem aktuellen UBS Global Real Estate Bubble Index weist der Frankfurter Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich derzeit das höchste Blasenrisiko auf. Das Blasenrisiko in München bleibt weiter auf hohem Niveau, ist aber gegenüber dem Vorjahr gesunken. Insgesamt befinden sich derzeit sechs europäische Großstädte in der akuten Blasenrisikozone. Für das jährliche Ranking betrachtet das Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management die Preisentwicklung von Wohneigentum in 25 Metropolen weltweit.

Im Durchschnitt hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohneigentum in allen untersuchten Städten von Mitte 2020 bis Mitte 2021 auf sechs Prozent beschleunigt, die höchste jährliche Zunahme seit 2014. Frankfurt, Toronto und Hongkong führen derzeit das Ranking an und werden mit dem höchsten Blasenrisiko eingestuft. Ein hohes Risiko besteht weiter in München, Zürich, Amsterdam und Paris und auch die Metropolen Vancouver und Stockholm sind beide erneut in den Blasenrisikobereich zurückgekehrt.

Fokus Frankfurt
In der Mainmetropole haben sich die realen Wohnungspreise seit 2016 jedes Jahr durchschnittlich um 10 Prozent erhöht, mehr als in jeder anderen untersuchten Metropole. Obwohl sich die Bautätigkeit in den letzten Jahren beschleunigt hatte, überstieg die Nachfrage das Angebot. In der Folge stiegen die Mieten um fast 3 Prozent jährlich, was Frankfurt zur Stadt mit der dritthöchsten Mietinflation unter allen untersuchten Städten macht. Gleichzeitig hat das günstige Finanzierungsumfeld dafür gesorgt, dass sich die Stadt zu einem Hotspot für spekulative Buy-to-Let Investitionen entwickelt hat. Vermehrte Bautätigkeiten im Luxussegment haben die Preisinflation zusätzlich verstärkt. Aktuell zeichnet sich jedoch ein Wandel ab: Angesichts des immer unerschwinglicher werdenden Wohnraums und den neuen Möglichkeiten zum Flexiblen Arbeiten ist das Bevölkerungswachstum in der Stadt vorerst zum Stillstand gekommen. Der Drang in die Vororte ist auch am Main zu beobachten.

Fokus München
Auch wenn München im Vergleich zum letzten Jahr überholt und von Platz 1 auf Platz 4 verdrängt wurde, bleibt der Wohnungsmarkt an der Isar weiter überhitzt, mit einem der höchsten Preis-MietVerhältnisse unter allen untersuchten Städten. Doch auch im Süden haben die hohen Preise, gepaart mit den Auswirkungen der Pandemie, das Bevölkerungswachstum in den Vororten getrieben, das Preiswachstum in der Stadt zum Stillstand gebracht und sogar für eine leichte Mietpreiskorrektur gesorgt.

„Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie Frankfurt. In München wiederum hat die Preisentwicklung von Wohneigentum gegenüber den Vorjahren deutlich an Dynamik verloren. Dennoch bleibt das Risiko einer Immobilienblase in München erhöht. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen.“, so Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland.

Weniger kritisch aber weiter überbewertet sind hingegen alle untersuchten US-Städte – Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston und New York – sowie die Wohnungsmärkte von Tokio, Sydney, Genf, London, Moskau, Tel Aviv und Singapur. Madrid, Mailand und Warschau werden im Vergleich dazu weiter als fair bewertet. Der derzeit einzige unterbewertete Markt und auch der einzige, der in einer tieferen Kategorie als im Vorjahr eingestuft wurde, ist Dubai. Gemäß der Studienergebnisse sind die Eigenheimpreise in 21 der 25 analysierten Metropolen gestiegen. Moskau, Stockholm sowie die Pazifikstädte Sydney, Tokio und Vancouver verzeichneten gar ein zweistelliges Wachstum.

Erstmals Underperformance der städtischen Wohnungsmärkte in einem Vierteljahrhundert
Neben den niedrigen Finanzierungskosten bildete die Urbanisierung im vergangenen Jahrzehnt den zentralen Faktor für den Anstieg der Wohneigentumspreise in den Zentren. Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns jedoch an Attraktivität eingebüsst. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert – und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum. Daher sind von Mitte 2020 bis Mitte 2021 erstmals seit Beginn der 1990er-Jahre die Preise für Wohnimmobilien in nicht städtischen Gebieten schneller gestiegen als in den Städten. Auch wenn einige dieser Effekte vorübergehender Natur sein werden, schmälert die Nachfrageverschiebung die Aussichten auf einen nahezu garantierten Anstieg der Eigenheimpreise in den Städten. Die Folgen dieser Nachfrageverschiebung dürfte in Regionen mit stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl (wie in grossen Teilen Europas) sogar noch grösser sein, da dort das Angebot leicht mit der Nachfrage Schritt halten können wird.

„Die Corona-Pandemie hat uns dazu gezwungen, mehr Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen und bei vielen zu einem Umdenken geführt: Einerseits sorgt der neue Stellenwert des Wohnraums derzeit für eine höhere Zahlungsbereitschaft, während andererseits Vororte oder gar ländliche Regionen im neuen Zeitalter flexiblen Arbeitens wieder attraktiv erscheinen. Unsere Analysen zeigen bereits, dass die Preisentwicklungen außerhalb der Metropolen auf eine sich verändernde Dynamik zu Gunsten weniger urbaner Räume hindeutet“, so Tobias Vogel, Market Head Wealth Management Germany und Vorstandsmitglied UBS Europe SE.

Regionale Ergebnisse

Europa
Es bestehen weiterhin enorme Ungleichgewichte in den Wohneigentumsmärkten der Städte Frankfurt, München, Paris und Amsterdam. Die Wohneigentumsmärkte in den Kernländern des Euroraums sind getrieben von der Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank und lockeren Kreditvergabestandards. Allerdings verlangsamten sich die Preisanstiege während des letzten Jahres und liegen nun unter dem jeweiligen nationalen Durchschnitt. Zentrumslagen wurden immer weniger erschwinglich und die Nachfrage hat sich auf Randbezirke und Satellitenstädte verlagert. Dennoch steht keine unmittelbare Preiskorrektur bevor, solange der Arbeitsmarkt in diesen Städten solide bleibt und die Zinsen für sichere Anleihen negativ bleiben. Die Wohneigentumsmärkte in Mailand und Madrid wurden dagegen härter von der Pandemie getroffen. Strenge und lange Lockdowns brachten hier die Erholung auf dem Wohnungsmarkt zum Stillstand. Um einen Boom am Wohnungsmarkt dieser Städte auszulösen, wäre eine anhaltende Phase starken Wirtschaftswachstums erforderlich.

Das Preiswachstum in London hinkt noch immer hinter dem Landesdurchschnitt hinterher. Die stärkere Nutzung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen liess die Nachfrage nach grösserem und günstigerem Wohnraum (also ausserhalb des Stadtzentrums) steigen und liess dessen Preise steigen. Dagegen litt der Wohnungsmarkt in Inner London besonders stark unter den Folgen der Pandemie. Gesamthaft hat der weiterhin überbewertete Wohnungsmarkt der Stadt aber seine Talsohle durchschritten. Durch gelockerte Finanzierungsbedingungen begünstigt, verzeichneten Moskau und Stockholm von Mitte 2020 bis Mitte 2021 die höchsten Preiswachstumsraten unter allen untersuchten Städten und die Marktungleichgewichte haben stark zugenommen. Warschaus Wohnungsmarkt blieb fair bewertet, während das Preiswachstum unter den landesweiten Durchschnitt fiel.

Naher Osten
In Tel Aviv haben sinkende Hypothekarzinsen und ein starkes Bevölkerungswachstum die Preise in die Höhe getrieben. Ausserdem hat die Regierung die Erwerbssteuer für Zweitwohnungen gesenkt, was die Spekulation am Wohneigentumsmarkt begünstigt. Der Markt nähert sich erneut dem Bereich des Blasenrisikos. Daher ist der Markt stark überbewertet. Im Gegensatz dazu fielen die Preise in Dubai bis Ende 2020 und der Markt ist nun unterbewertet. Erschwinglichere Preise, günstigere Finanzierungen, höhere Ölpreise und ein Konjunkturaufschwung scheinen nun endlich eine kräftige Erholung eingeleitet zu haben. Auch wenn die Bautätigkeit sich verlangsamt hat, stellt das praktisch unbegrenzt ausdehnbare Angebot ein Risiko für die langfristigen Aussichten auf Wertsteigerung dar.

APAC
Die Marktungleichgewichte haben von Mitte 2020 bis Mitte 2021 in allen untersuchten Städten in der Region APAC zugenommen. Hongkong ist trotz drei Jahren nahezu stagnierender Immobilienpreise der einzige Markt im Blasenrisikobereich. Doch der Wohneigentumsmarkt weist Zeichen einer erneuten Überhitzung auf. Das Preiswachstum hat sich beschleunigt und die Transaktionsvolumen haben sogar einen neuen Höchststand erreicht, getrieben durch die Immobiliennachfrage in der oberen Preisklasse und im Luxussegment. Die Regierung ist aber bestrebt, das Angebot an neuem Wohnraum mittel- bis langfristig aktiv zu erhöhen, was einen strukturellen Rückgang der Preise bewirken könnte. In Singapur stiegen Immobilienpreise und Einkommen mehr als zwei Jahrzehnte lang im Gleichschritt. Seit 2018 verzeichnet die Stadt, begünstigt durch eine höhere Nachfrage aus dem Ausland, jedoch wieder ein stärkeres Preiswachstum. Der Markt ist leicht überbewertet, da die Preise begonnen haben, die Mieten und Einkommen abzuhängen. Doch die Ungleichgewichte erscheinen im Vergleich mit den meisten anderen in der Studie untersuchten Städten weiterhin moderat.

Die Korrekturphase für den Wohnungsmarkt in Sydney war nur kurz. Gelockerte Kreditvergabestandards und die Zinssenkungen durch die Reserve Bank of Australia haben den Markt wieder belebt. Ohne einen Richtungswechsel bei den Zinssätzen dürfte sich der seit zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend der Hauspreise fortsetzen, da auch das Bevölkerungswachstum anhält. Die Immobilienpreise in Tokio sind fast zwei Jahrzehnte lang nahezu ununterbrochen gestiegen, begünstigt durch attraktive Finanzierungsbedingungen und Bevölkerungswachstum. Das Wohnungspreisniveau in der Hauptstadt hat sich jedoch zunehmend vom Rest des Landes abgekoppelt. Die Erschwinglichkeit hat sich stark verschlechtert, was das zukünftige Preiswachstum begrenzen dürfte.

USA
In den Städten an der Ostküste waren die Indexwerte in den letzten fünf Jahren relativ stabil. Die Märkte an der Westküste hingegen entwickelten sich weniger konstant. In Los Angeles ist der Indexwert weiter gestiegen, während die Bewertung in San Francisco infolge sinkender Eigenheimpreise rückläufig war. Insgesamt hat der Rückgang der Hypothekarzinsen auf historisch tiefe Niveaus die Wohnungspreise in den USA befeuert. Die Preisveränderungen in den analysierten Städten bleiben jedoch hinter dem landesweiten Durchschnitt zurück. Die Nachfrage nach Immobilien in Stadtzentren hat sich abgeschwächt, da die Menschen aus Gründen der Erschwinglichkeit oder wegen der Folgen der Coronapandemie in die Vorstädte zogen. Die fortgesetzte Abwanderung in Bundesstaaten, in denen die Kosten niedriger sind und die besseren steuerlichen und unternehmensfreundlichen Bedingungen bieten, hat diesen Trend noch beschleunigtUSA In den Städten an der Ostküste waren die Indexwerte in den letzten fünf Jahren relativ stabil. Die Märkte an der Westküste hingegen entwickelten sich weniger konstant. In Los Angeles ist der Indexwert weiter gestiegen, während die Bewertung in San Francisco infolge sinkender Eigenheimpreise rückläufig war. Insgesamt hat der Rückgang der Hypothekarzinsen auf historisch tiefe Niveaus die Wohnungspreise in den USA befeuert. Die Preisveränderungen in den analysierten Städten bleiben jedoch hinter dem landesweiten Durchschnitt zurück. Die Nachfrage nach Immobilien in Stadtzentren hat sich abgeschwächt, da die Menschen aus Gründen der Erschwinglichkeit oder wegen der Folgen der Coronapandemie in die Vorstädte zogen. Die fortgesetzte Abwanderung in Bundesstaaten, in denen die Kosten niedriger sind und die besseren steuerlichen und unternehmensfreundlichen Bedingungen bieten, hat diesen Trend noch beschleunigt