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Kein Mangel des Mietgegenstands

BGH-Urteil: Kürzung der Miete im Einzelfall möglich

Der Lockdown brachte viele Einzelhändler in Schwierigkeiten. Während ihre Geschäftsräume durch behördliche Anordnung geschlossen wurden, lief die Miete weiter. Nun hat der BGH in Karlsruhe entschieden, das im Shutdown Anspruch auf Anpassung der Miete besteht.

Im Frühjahr 2020 mussten in Sachsen die Geschäfte für mehrere Wochen coronabedingt schließen. Grundlage war eine Allgemeinverfügung der Landesregierung. Davon betroffen war auch der Textil-Discounter KiK, der daraufhin keine Miete im April zahlte. Der Vermieter klagte diese in der Folge in voller Höhe von 7.854,00 Euro ein. Der Streit ging bis zum Oberlandesgericht, das entschied, eine Mietzahlung in Höhe von 3.720,09 Euro fällig sei. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung auf Grundlage der Allgemeinverfügungen sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

Das BGH sieht dies nun anders. Auf die Revisionen der Klägerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen.

Gewerbemieter, die ihr Geschäft im Zuge des Corona-Lockdown vorübergehend schließen mussten, haben kein Recht auf eine Mietminderung, da die Schließung nicht zu einem Mangel der Mietsache führt. Dem Mieter kann in diesen Fällen aber grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen, wobei der Anpassungsumfang aber im Einzelfall zu prüfen ist. Das hat heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in seinem Urteil verkündet.

„Das ist ein gutes und gerechtes Urteil, weil es sowohl die Anliegen der Mieter als auch der Vermieter sowie die unterschiedlichen Situationen der betroffenen Akteure berücksichtigt.“, so kommentiert ZIA-Hauptgeschäftsführer Oliver Wittke. “Es ist ein mieter- und vermieterfreundliches Urteil, weil beide Parteien in die Verantwortung genommen werden. Der ZIA hat seit Beginn der Pandemie an die Vertragsparteien appelliert, sich bilateral auszutauschen und gemeinsam zu verhandeln, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Anders als die Vorinstanz berücksichtigt der BGH die Situation im Einzelfall und sucht nach einem interessensgerechten Ausgleich im Rahmen einer umfassenden Abwägung. Die Interessen der Vermieter und Mieter müssen im Rahmen der von § 313 BGB vorgesehenen Zumutbarkeitsprüfung immer gerecht gegeneinander abgewogen werden. Wir haben immer gesagt, dass Mieter und Vermieter eine Schicksalsgemeinschaft sind. Das heißt, wir müssen durch die Härten der Pandemie gemeinsam gehen – das gilt auch in Zukunft. Deshalb hat der ZIA mit dem HDE einen Branchenkodex entwickelt, der diese Fälle behandelt und zu partnerschaftlichen Lösungen führt. Dass hierbei – wie vom BGH erörtert – auch grundsätzlich die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen sind, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, ist folgerichtig.“