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  |  14. März 2019

Erste Wolken am Horizont

Während sich das Wachstum der Weltwirtschaft verlangsamt, sind die Aussichten für die deutschen Immobilienmärkte weiterhin positiv. Bei einzelnen Immobilien-Assetklassen zeigen sich jedoch gleichzeitig erste Wolken am Horizont. Dies ist ein Ergebnis des neuen „Real Estate Market Outlooks“ von CBRE. „Die Erfolgsstory der deutschen Immobilienmärkte wird sich auch in den kommenden Monaten weiter fortsetzen“, sagt Alexander von Erdély, CEO von CBRE in Deutschland. „Dennoch zeichnen sich in einigen Assetklassen kleinere Wolken am Horizont ab. Die Branche sollte dies als Erinnerung sehen, wichtigen Entscheidungen weiterhin sorgfältige Analysen zugrunde zu legen.“

Wirtschaftliche Fundamentaldaten
Für 2019 ist mit einem anhaltenden Boom am Arbeitsmarkt und einem weiteren Rückgang der Arbeitslosigkeit zu rechnen. Zugleich profitieren die Beschäftigten von deutlichen Lohnzuwächsen, bei gleichzeitig moderat gestiegenen Verbraucherpreisen, so dass real mehr Geld für den Konsum zur Verfügung steht. Darüber hinaus sprechen die sinkende Inflation und die immer noch hohe Arbeitslosigkeit in einigen EU-Mitgliedsländern auch nach 2019 für einen nur geringfügigen Anstieg der Leitzinsen, der durch die nachlassende Konjunktur 2021 wieder gebremst werden dürfte.

Investmentmarkt
Mit einem Transaktionsvolumen 77,4 Milliarden Euro erreichte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt 2018 ein neues Rekordjahr. Zudem wurde damit erstmals das Transaktionsvolumen des britischen Marktes übertroffen – der deutsche Markt war 2018 die Nummer eins in Europa. Eine Wiederholung dieses Rekordvolumens ist 2019 jedoch nicht zu erwarten, da dem ungebrochenen Interesse der Investoren kein entsprechendes Produktangebot gegenübersteht. Insbesondere in den stark nachgefragten Topstandorten verschärft sich die Produktknappheit über alle Assetklassen hinweg. Dadurch werden dort die Nettoanfangsrenditen, die bereits auf sehr niedrigem Niveau sind, auf diesem verbleiben beziehungsweise punktuell noch weiter sinken.

Büroimmobilien
Die Entwicklungen an den Büromärkten der Topstandorte treiben die Kapitalwerte weiter in die Höhe, so dass der gewichtete CBRE-Kapitalwertindex im letzten Jahresviertel 2018 erstmals über die 400-Punkte-Grenze stieg. Bei den nominalen Kapitalwerten ist München mit 15.724 Euro pro Quadratmeter weiterhin Spitzenreiter. Im internationalen Vergleich sind deutsche Büros in den Topstandorten noch immer relativ günstig, insbesondere, weil das Mietpreiswachstum noch nicht ausgereizt ist. Gleichzeitig werden Investoren aufgrund des weiter vorherrschenden Liquiditätsüberhanges und des limitierten Angebotes insbesondere im Core-Segment ihre Risikobereitschaft weiter erhöhen, beispielsweise hin zu managementintensiveren Objekten in Sekundärlagen oder zu Projektentwicklungen.

Aufgrund der hohen Nutzernachfrage an den Büromärkten ist eine weiter nachlassende Incentivierung der Eigentümer gegenüber den Mietinteressenten zu erwarten, sofern die Anreize überhaupt noch weiter abgebaut werden können. Die sich verschärfende Angebotsverknappung wird sich auch 2019 fortsetzen und die Mietpreise weiter in die Höhe treiben.

Einzelhandelsimmobilien
Im Einzelhandel wird auch 2019 E-Commerce das bestimmende Thema sein. Trotz positiver Rahmenbedingungen und einer zunehmend nüchternen Betrachtung der Entwicklung sind Investoren bei der Auswahl der Retail-Assets deutlich selektiver. Aufgrund der Unsicherheit, wie sich die derzeitigen Veränderungen auf Einzelhandelsimmobilien auswirken werden, haben Investoren eine abwartende Haltung eingenommen. Insbesondere der Markt für Shopping-Center befindet sich in einer merklichen Konsolidierungsphase. Nachdem sich die Pipeline für neue Center vor allem wegen schwieriger Rahmenbedingungen bei der Genehmigung bereits seit einigen Jahren auf einem niedrigen Niveau befindet, hat auch das Transaktionsvolumen in diesem Teilsegment des Einzelhandelsinvestmentmarktes deutlich abgenommen. Bei den Einzelhändlern werden 2019 vor allem zwei Trends im Umgang mit dem E-Commerce bestimmend sein: Zum einen werden Filialnetze rationalisiert und Standorte zugunsten von größeren Filialen an ausgewählten Standorten zusammengelegt, zum anderen wird bei einer Neuexpansion der bisherige Flächenbedarf hinterfragt und gegebenenfalls zugunsten kleinerer Ladeneinheiten optimiert. Beide Strategien verfolgen dasselbe Ziel: Kosten minimieren und den Gewinn je Standort maximieren.

Wohnimmobilien
Auch 2019 wird sich die Situation am Wohnmarkt nicht entspannen. Versäumnisse in der Ausbildung neuer Fachkräfte im Baugewerbe werden die Branche langfristig belasten. Diese Fachkräfte werden dringend bei der Umsetzung der immer komplizierteren Bauvorschriften benötigt. Seit den 90er Jahren haben sich diese beispielsweise in den Bereichen Lärm- und Brandschutz sowie Energieverordnungen signifikant verändert. Dabei ist das Interesse von Investoren an Projektentwicklungen weiterhin sehr groß. Entscheidend wird sein, vor Investitionen in neuen Projektentwicklungen darauf zu achten, dass die Nachfrage nach den geplanten Wohnflächen vor Ort groß genug ist und ob die potenziellen Zielgruppen ein entsprechend auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes urbanes Umfeld vorfinden, damit ein hoher Vermietungsstand nachhaltig erreicht werden kann.

Logistikimmobilien
Das Wachstum des Online-Handels sorgte bereits in den vergangenen Jahren für zahlreiche Großabschlüsse in Form von „Big Boxes“ an überregionalen Standorten einerseits und Cross-Docks beziehungsweise Parcel Delivery Centres (PDC) an stadtnahen Hotspots in den großen deutschen Metropolen andererseits. Für 2019 ist mit einer weiteren Ausweitung und geographischen Vertiefung des Netzwerks zu rechnen, auch um den gestiegenen Bedarf der reversen Logistik zu bedienen. Der Markt ist insgesamt durch Flächenmangel geprägt. Die Knappheit verfügbarer Flächen im Bestand sowie verfügbarer Grundstücke zur Projektentwicklung hat zu einem nachhaltigen Nachfrageüberhang geführt. Die Leerstandsraten in den Top-5-Märkten bewegten sich zu Beginn dieses Jahres bei unter zwei Prozent. Vor diesem Hintergrund ist in diesen Märkten auch 2019 mit einem geringen Umsatzvolumen zu rechnen. Mit einer Entspannung der Grundstücksknappheit ist infolge der geringen Priorisierung bei der öffentlichen Ausweisung von Baugrundstücken für die flächenintensive Logistikbranche nur punktuell zu rechnen. Mietpreise werden in diesem Marktumfeld zwar leicht ansteigen, aufgrund der geringen Verfügbarkeit im Bestand und spekulativ errichteten Projekten jedoch weiter moderat ausfallen. Tender-Verfahren und Built-to-Suit sind daher weiterhin der präferierte Weg für Entwickler und Nutzer.

Hotelimmobilien
2018 entwickelte sich der Hotelmarkt durchweg positiv: Die Auslastung ist um 0,7 Prozent auf 71,7 Prozent gestiegen, der Umsatz pro verfügbarem Zimmer um 2,4 Prozent auf 73,91 Euro. Sorgen bereitet der Hotellerie das seit Jahren stark wachsende Angebot an Hotels. 2019 ist in den Städten Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Düsseldorf und Köln ein Zuwachs von insgesamt 12.500 neuen Hotelzimmern zu erwarten. Es bleibt abzuwarten, ob dieses zusätzliche Angebot weiterhin durch eine positive Entwicklung der Nachfrage absorbiert werden kann. Zudem bedingen steigende Grundstücks- und Baukosten immer höhere Mieten für die Pächter. Erst bei der nächsten wirtschaftlichen Flaute wird sich zeigen, ob die teilweise sehr hohen Mieten langfristig tragbar sind. Dennoch bereiten viele Hotelketten den Eintritt neuer Marken auf den deutschen Markt vor oder haben bereits erste Verträge unterschrieben. Dabei handelt es sich um neu lancierte Marken etablierter nationaler oder paneuropäischer Hotelkonzerne oder aber auch internationale Marken, die neu auf den deutschen Markt eintreten.

Pflegeimmobilien
Der Bedarf an Pflegeplätzen wird aufgrund des demografischen Wandels in den kommenden Jahren weiter zunehmen. So wird nach derzeitigem Stand prognostiziert, dass bis zum Jahr 2030 ein zusätzlicher Bedarf von mehr als 300.000 Pflegeplätzen entstehen wird. Gleichzeitig werden Neubauprojekte neuer Pflegeheime begrenzt – sowohl durch den Mangel an Grundstücken als auch durch die Vorsicht der Betreiber bei ihren Expansionsplänen, bedingt durch die Probleme bei der Anwerbung von Fachpflegepersonal. Trotz dieses Mangels an neuen Objekten wecken Immobilien im Gesundheitsbereich das Anlegerinteresse, da die Kapitalwerte aller Nutzungsarten im Gesundheitsbereich im Vergleich zu klassischen Wohn- und Gewerbeimmobilien noch niedrig sind. Dieser Preisunterschied kompensiert für den Investor das Betreiberrisiko überproportional und wird 2019 die Neubewertung der gesamten Anlageklasse weiter antreiben.
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