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  |  10. Januar 2018

Markt für Bürovermietung an den deutschen Top-7-Standorten schafft Rekordergebnis

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Mieten: Angebotsknappheit führt zu weiterem Anstieg
Infolge von knappem Angebot und niedrigem Leerstand verbuchten fast alle Top-7-Standorte 2017 steigende Büromieten. Am deutlichsten fiel das Plus in Berlin aus, wo die Durchschnittsmiete um 18 % auf 19,00 Euro/m²/Monat zulegte und die Spitzenmiete bei +9 % erstmals 30,00 Euro/m²/Monat erreichte.

„Der Anstieg der Büromieten an den Top-7-Standorten wird neben der Entwicklung von Angebot und Nachfrage von zwei weiteren Faktoren getrieben: Eigentümer und Vermieter geben zum einen die steigenden Grundstückspreise und zum anderen die höheren Baukosten direkt an ihre Mieter weiter“, führt Nabben aus.

Nach Berlin verzeichnete Frankfurt mit +13 % den größten Anstieg der Durchschnittsmiete. Diese lag zum Jahresende bei 20,30 Euro/m²/Monat, wozu eine Reihe hochpreisiger Anmietungen im Bankenviertel beitrugen. München (+9 %), Düsseldorf (+7 %) und Stuttgart (+6 %) verbuchten Steigerungsraten im hohen einstelligen Bereich. In Hamburg blieb die Miethöhe mit einem Minus von 2 % gegenüber dem Vorjahr weitestgehend stabil. In Köln ging die Durchschnittsmiete zwar um 3 % zurück, was aber rechnerisch auf eine geringere Zahl an hochpreisigen Großabschlüssen im Vergleich zum sehr starken Jahr 2016 zurückzuführen ist. Angesichts der Entwicklung der vergangenen Jahre befindet sich auch der Kölner Markt für Bürovermietung in einer Phase steigender Mieten.

Bei der Spitzenmiete lag Stuttgart mit einem Anstieg von 6 % hinter Berlin. Auch in Frankfurt (+3 %) und Düsseldorf (+2 %) zog sie leicht an. In Hamburg und Köln blieben die Büro-Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr hingegen unverändert. München verzeichnete einen minimalen Rückgang um 1 % auf 35,00 Euro/m²/Monat. Zu der nach Frankfurt höchsten Spitzenmiete (39,50 Euro/m²/Monat) trugen unter anderem Großanmietungen von Amazon und WeWork in der im CBD gelegenen Immobilie „Oskar“ zu Mieten von rund 34,00 Euro/m²/Monat bei.

Leerstand: Neues Tief

Bei einem Gesamtbüroflächenbestand inklusive Untermietflächen von 90,7 Mio. m² ist die Angebotsreserve der Top-7-Standorte erneut geschrumpft und lag am Ende des 4. Quartals nur noch bei 3,7 Mio. m². Dies sind 4,1 % des Büroflächenbestands. Mit einem Minus von 39 % verknappten sich die kurzfristig verfügbaren Büroflächen in Berlin am dramatischsten. Auch München (-31 %) und Stuttgart (-24 %) kämpften mit deutlich reduzierten Leerständen. Die anderen Top-7-Standorte verzeichneten Rückgänge zwischen 18 % (Frankfurt) und 15 % (Hamburg).

In diesem und dem kommenden Jahr werden voraussichtlich 259 Büroprojekte mit einer Mietfläche von rund 2,5 Mio. m² fertiggestellt. Ein Großteil hiervon ist jedoch schon vorvermietet oder wird für Eigennutzer errichtet.

Ausblick: Keine Entspannung in Sicht
„Wir sehen für die Top-7-Büroflächenmärkte keine grundlegende Trendwende. Auch 2018 werden die Leerstände weiter zurückgehen. Angesichts des Nachfragebooms und der in diesem Jahr noch niedrigen Fertigstellungsraten kann der spekulative Neubau den Anstieg bei den Büromieten allenfalls bremsen, die Situation jedoch kurz- bis mittelfristig nicht entspannen“, meint Nabben.

In Köln, Düsseldorf und Frankfurt sind noch einige Großgesuche im Markt, die 2018 zum Abschluss gelangen können. „Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots wird der Flächenumsatz an den Top-7-Standorten in diesem Jahr aber voraussichtlich nicht an die Rekordergebnisse von 2017 heranreichen. Ein sehr gutes Jahr an den Bürovermietungsmärkten wird es wohl dennoch werden, da die stabile gesamtwirtschaftliche Entwicklung und ein robuster Arbeitsmarkt die Büroflächennachfrage weiter beflügeln“, erwartet Nabben.

Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2017
HAM BER DUS CGN FFM STU MUC
Flächenumsatz in m² 640.000 880.000 358.700 310.000 728.300 270.000 877.600
Veränderung ggü. Vorjahr in % +16 +7 +8 -30 +30 -38 +15
Spitzenmiete in €/m²/Monat 26,00 30,00 27,00 21,50 39,50 24,30 35,00
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 15,20 19,00 15,35 13,70 20,30 13,70 16,90
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,63 19,23 7,51 7,80 11,64 7,85 23,00
Leerstand in m² 580.200 430.000 630.000 300.000 1.018.100 167.000 580.000
Leerstandsrate in % 4,3 2,2 8,4 3,8 8,7 2,1 2,5
Fertigstellungen 2018 + 2019 in m² 327.000 711.000 217.000 240.000 366.800 290.400 380.000

Quelle: German Property Partners (GPP)
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